Alugar, construir ou vender e alugar de volta?

Nos artigos anteriores, vimos cada modelo isoladamente. Aqui colocamos todos na mesma conta, porque a escolha depende de uma pergunta: quanto custa o capital da empresa?

1. As premissas

Loja de 3.000 m² em um imóvel de R$ 15 milhões, com contratos de 15 anos, aluguel corrigido pelo IPCA (4,5% ao ano) e imóvel que se valoriza com a mesma inflação. Todos os valores são ilustrativos.

Modelo	Aluguel inicial	Por m²	O que a empresa investe
Ser dono	—	—	R$ 15 milhões
Locação típica	R$ 165.000	R$ 55,00	Só a adequação da loja
Built-to-suit	R$ 137.500	R$ 45,83	Nada no imóvel
Sale-leaseback	R$ 131.250	R$ 43,75	Constrói e vende em seguida

2. O custo líquido em 15 anos

Trazendo tudo a valor presente, o custo do dono é o capital investido menos o valor do imóvel no 15º ano (R$ 29,0 milhões), descontado. O custo dos modelos de aluguel é o valor presente dos aluguéis. Em R$ milhões, por custo de capital:

Custo de capital	Dono	Locação típica	Built-to-suit	Sale-leaseback
10% ao ano	8,1	19,3	16,1	15,4
12% ao ano	9,7	17,1	14,2	13,6
14% ao ano	10,9	15,2	12,7	12,1
16% ao ano	11,9	13,6	11,4	10,8

Leitura. A 16%, o capital é tão caro que alugar por sale-leaseback ou built-to-suit sai mais barato que ser dono. A locação típica só ganha mais adiante.

3. O ponto de virada

O custo de capital em que o aluguel iguala o custo de ser dono:

Modelo	Ponto de virada	Acima dele, o aluguel ganha
Sale-leaseback	15,0% ao ano	Primeiro
Built-to-suit	15,5% ao ano	Em seguida
Locação típica	17,7% ao ano	Por último

O número do sale-leaseback bate com o custo implícito de 15,0% do artigo 04. Compare esses pontos com o custo real da dívida e do capital próprio da sua rede.

4. O que a conta não mostra

• Risco do valor do imóvel: a conta supõe que ele acompanha a inflação. Se valer menos, ser dono fica mais caro.
• Prazo e flexibilidade: a locação típica compromete menos capital e pode ser encerrada mais cedo, mas depende da renovatória para proteger o ponto.
• Saída: no built-to-suit e no sale-leaseback, a multa pode ir até a soma dos aluguéis que faltam.
• Custos do imóvel: IPTU, seguro e manutenção pesam para o dono e, conforme o contrato, também para o locatário.
• Tributos: a venda de imóvel pode gerar imposto sobre o ganho, o que eleva o custo do sale-leaseback.

Conclusão

Não existe um modelo melhor em abstrato. Existe um custo de capital que vira a escolha: abaixo de 15%, o dono leva vantagem. Acima, o aluguel passa a pagar menos, com o prazo e a multa fazendo o resto.

No próximo artigo: como conduzir a negociação de uma loja nova, da proposta ao contrato.

Para refletir: qual é o custo de capital que a sua rede usa nas decisões de expansão, e ele é o mesmo para comprar, construir e alugar?

Fontes e premissas (consultadas em 10/10/2026)

• Lei 8.245/1991 (texto no Planalto). Arts. 51 e 54-A. A página é uma cópia e pode não refletir alterações recentes: confira o texto consolidado oficial.
• Premissas dos artigos 01 e 04 desta série: yields de 11% (built-to-suit) e 10,5% (sale-leaseback) sobre R$ 15 milhões, IPCA de 4,5% ao ano e locação típica de R$ 55,00/m².

Os exemplos numéricos são ilustrativos, sem tributos e custos de operação, e os aluguéis são considerados pagos ao fim de cada ano. Este texto não constitui parecer jurídico nem financeiro: valide com advogado e com a área financeira.