Compra na planta: perguntas frequentes

É comprar uma unidade de um empreendimento ainda em construção. O pagamento é feito em etapas durante a obra, e o saldo costuma ser financiado em banco quando o imóvel fica pronto. Por isso o contrato, o prazo e a reputação do incorporador pesam tanto quanto o preço.

A Lei 4.591/1964 (art. 32) condiciona a venda ao registro do memorial de incorporação no registro de imóveis, e o número do registro e o cartório devem constar na publicidade, exceto em anúncios classificados. Peça o número ao consultor e confirme no cartório. Texto da lei.

É um regime que o incorporador pode adotar (Lei 4.591/1964, art. 31-A): o terreno e os bens da obra ficam separados do patrimônio dele e respondem só pelas dívidas daquela incorporação, com a finalidade de entregar as unidades. Pergunte se o empreendimento adotou, porque isso muda regras de devolução em caso de desistência. Texto da lei.

• Número do registro da incorporação e o cartório.
• Memorial descritivo (acabamentos e áreas) e plantas.
• Quadro-resumo e minuta completa do contrato.
• Prazo de entrega e se há tolerância de atraso.
• Índices de correção, juros e quando passam a valer.
• Regras de desistência e devolução de valores.
• Se o empreendimento tem patrimônio de afetação.

Em geral há uma entrada (ato), parcelas mensais durante a obra, parcelas anuais ou intermediárias, uma parcela única perto da entrega e o saldo financiado em banco. Cada empreendimento tem a sua tabela: veja um exemplo real na tela de escolha de unidade do Ilha de Murano e simule no simulador.

É o Índice Nacional de Custo da Construção, calculado pela FGV. Muitos contratos corrigem as parcelas pelo INCC até a conclusão da obra, então o valor que você paga ao longo do tempo tende a ser maior que o da tabela inicial. Depois da obra, o contrato pode prever juros e outro índice, como o IGP-M: confira as condições do seu empreendimento.

É uma página no início do contrato de incorporação, exigida pela Lei 4.591/1964 (art. 35-A, incluído pela Lei 13.786/2018). Ela resume itens como preço, valor e beneficiário da corretagem, índices de correção, juros, regras de arrependimento e prazo de entrega. Leia essa página primeiro. Texto da lei.

Sim. A ficha cadastral serve para análise e proposta e não é reserva nem aprovação de crédito. Valores e condições só ficam garantidos com o contrato assinado.

Pela Lei 4.591/1964 (art. 43-A), a entrega em até 180 dias corridos depois da data prevista pode ser pactuada como tolerância, desde que de forma clara e destacada, e nesse prazo não há resolução nem penalidade.

Passada a tolerância, o comprador que está em dia e não deu causa ao atraso pode: (1) desistir do contrato e receber o que pagou, com a multa prevista, em até 60 dias corridos; ou (2) manter o contrato e receber 1% do valor efetivamente pago por mês de atraso, proporcional aos dias. As duas indenizações não se acumulam. Lei 13.786/2018.

Depois da conclusão da obra e do habite-se, da vistoria e da regularização do saldo, que normalmente é quitado ou financiado em banco. Na vistoria, confira o imóvel com o memorial descritivo e registre qualquer pendência por escrito.

Em geral é possível ceder os direitos do contrato, mas as regras, a anuência da incorporadora e eventuais taxas dependem do que está escrito nele. Se a revenda for parte do seu plano, confira essa cláusula antes de assinar.

Se o contrato foi fechado fora do estande de vendas ou da sede da incorporadora, a Lei 4.591/1964 (art. 67-A, §§ 10 a 12) prevê 7 dias improrrogáveis para se arrepender, com devolução dos valores pagos, inclusive a corretagem. O exercício deve ser comprovado por carta registrada com aviso de recebimento, contando-se a data da postagem. Passado o prazo, o contrato é irretratável, mas a desistência ainda pode ocorrer por distrato, nas condições do contrato. Lei 13.786/2018.

Pela Lei 4.591/1964 (art. 67-A), do valor devolvido são descontadas a comissão de corretagem e a multa do contrato, limitada a 25% da quantia paga. Se a incorporação tem patrimônio de afetação, a multa pode chegar a 50%. O comprador também responde por impostos e condomínio do período e, se já estiver com o imóvel, por uma compensação pelo uso.

A devolução ocorre, com patrimônio de afetação, em até 30 dias após o habite-se e, sem ele, em parcela única após 180 dias da resolução do contrato. Os termos exatos constam do seu contrato: leia o quadro-resumo e consulte um advogado antes de decidir. Lei 13.786/2018.

Perto da entrega, você pede o financiamento a um banco, que analisa renda e crédito e define taxa, prazo e parcela. Uma regra prática comum é que a parcela não passe de cerca de 30% da renda familiar, mas cada banco decide. A simulação do site é só uma estimativa e não aprova crédito: use o simulador para comparar cenários e peça propostas a mais de um banco.

Em muitos casos é possível usar o FGTS na compra de moradia própria, por exemplo para parte do pagamento ou para reduzir o saldo ou as parcelas, mas as condições (tempo de trabalho sob o regime do FGTS, outros imóveis, local e valor do imóvel) mudam com frequência e dependem do agente financeiro. Confirme as regras atuais no site da Caixa ou com o seu banco antes de contar com ele.

• ITBI, imposto municipal pago na transferência do imóvel.
• Escritura e registro no cartório.
• Taxas e avaliação do financiamento.
• Comissão de corretagem, se for do comprador: deve constar no quadro-resumo.
• Condomínio e IPTU depois da entrega.
• Mudança, móveis e decoração.

Sim. Tabelas e disponibilidade vêm do incorporador e podem mudar sem aviso prévio, e as condições só ficam garantidas com o contrato assinado. O histórico fica em Últimas atualizações.