Da proposta ao contrato

Nos artigos anteriores, vimos modelos, prazos, índices e encargos. Este artigo organiza a negociação em cinco etapas, da proposta à assinatura, com os pontos da Lei do Inquilinato que mais aparecem na mesa.

1. Proposta: o que deixar escrito

A carta de proposta organiza a discussão antes do contrato. Vale registrar área, prazo, aluguel, índice, encargos, carência, garantia e a condição de que a abertura depende das licenças. Quanto mais o essencial estiver escrito agora, menos o contrato final vira uma renegociação.

2. Verificação do imóvel e do locador

Antes de assinar, confira o que está por trás do ponto. Os pontos que aparecem nas fontes consultadas:

• Matrícula: ônus como hipoteca, penhora e usufruto, alienação fiduciária, e se reformas e ampliações estão averbadas.
• Locador: legitimidade, risco de penhora, certidões, processos judiciais e, quando for o caso, outorga do cônjuge.
• Débitos: certidões negativas, como IPTU em dia.
• Uso e licenças: zoneamento que permita a atividade, alvará de funcionamento, exigências do Corpo de Bombeiros e a validade de cada licença.

3. Licenças e prazo: quem paga o atraso

Exemplo ilustrativo: loja de 800 m² com aluguel de R$ 38.400 por mês e encargos de R$ 15.600 (IPTU, seguro e condomínio), custo de ocupação de R$ 54.000. Se as licenças atrasam três meses depois da entrega das chaves:

Cenário	Custo sem operar	Diferença
Aluguel integral desde a entrega	R$ 162.000	—
Carência de aluguel de 3 meses	R$ 46.800	− R$ 115.200

Outra alternativa é o aluguel escalonado: 70% no primeiro ano, 85% no segundo e 100% depois, num contrato de 60 meses. O total nominal cai de R$ 2.304.000 para R$ 2.096.640, uma economia de R$ 207.360, ou 9,0%. O locador pode pedir um aluguel-base maior em troca, então compare as propostas pelo total e pelo custo de ocupação, como no artigo 05.

4. Contrato: cláusulas que protegem a loja

• Vigência e averbação (art. 8º): se o imóvel for vendido, o comprador pode denunciar a locação em 90 dias, salvo cláusula de vigência averbada na matrícula, em contrato por prazo determinado.
• Preferência (arts. 27 a 33): na venda do imóvel, o locatário tem 30 dias para aceitar. Para reaver o imóvel de um terceiro, o contrato precisa estar averbado ao menos 30 dias antes da venda, e o pedido deve ser feito em até 6 meses do registro.
• Cessão e sublocação (art. 13): exigem consentimento prévio e escrito. Silêncio não vale como aceite, e o locador tem 30 dias para se opor depois da notificação. Se a rede pode reorganizar lojas ou vender a operação, negocie isso no início.
• Prazo e renovação: um contrato de pelo menos 5 anos abre o caminho da renovatória, conforme vimos no artigo 02.
• Garantia: uma só modalidade (art. 37), e a data em que ela termina.

5. Registro e calendário

Depois de assinar, averbe o contrato na matrícula e registre no calendário da rede o fim do prazo, a janela renovatória, as datas de reajuste, o vencimento das licenças e o fim da garantia. É o que transforma o contrato em informação de gestão.

Conclusão

A boa negociação começa antes do aluguel: verificar, proteger a abertura, escrever as cláusulas e controlar as datas. Cada etapa pulada vira custo depois da assinatura.

No próximo artigo: como administrar a carteira de lojas alugadas, com calendário, prazos e indicadores.

Para refletir: na sua rede, a verificação do imóvel e do locador acontece antes da proposta, ou só depois de o aluguel já estar acordado?

Fontes (consultadas em 10/10/2026)

• Lei 8.245/1991 (texto no Planalto). Arts. 8º, 13, 27 a 33 e 37. A página é uma cópia e pode não refletir alterações recentes: confira o texto consolidado oficial.
• Jovem Pan: cuidados jurídicos na expansão imobiliária de redes varejistas, 30/11/2024 (Ricardo Motta).
• Migalhas: medidas preventivas na locação de imóvel comercial, publicado em 05/09/2018 e atualizado em 24/09/2019 (Karen Paula Sanches da Silveira Ebaid).

Os exemplos numéricos são ilustrativos e sem reajuste. Este texto não constitui parecer jurídico: contratos e prazos de cada loja devem ser validados com advogado.