Imobiliário corporativo · 6 min · 14/10/2026
O aluguel não é o custo
Reajuste e encargos: o que pesa mais que o aluguel inicial
Elton Mendes · Valen Prime Strategy · Série Gestão Imobiliária para o Varejo
Nos artigos anteriores, o foco foi o modelo de ocupação. Agora olhamos o que acontece depois da assinatura: quem paga o quê e como o aluguel é corrigido ao longo dos anos.
1. O custo de ocupação
Exemplo ilustrativo: duas lojas de 800 m². A loja A tem aluguel de R$ 48,00/m² e o contrato repassa ao lojista o IPTU e o seguro contra incêndio, além do condomínio ordinário. A loja B tem aluguel de R$ 55,00/m², mas o locador paga IPTU e seguro.
| Por mês | Loja A | Loja B | Diferença (A − B) |
|---|---|---|---|
| Aluguel | R$ 38.400 | R$ 44.000 | − R$ 5.600 |
| IPTU | R$ 8.000 | Locador | + R$ 8.000 |
| Seguro contra incêndio | R$ 1.200 | Locador | + R$ 1.200 |
| Condomínio ordinário | R$ 6.400 | R$ 6.400 | Zero |
| Total | R$ 54.000 | R$ 50.400 | + R$ 3.600 |
| Custo por m² | R$ 67,50 | R$ 63,00 | + R$ 4,50 |
Leitura. A loja com aluguel menor é a mais cara: R$ 3.600 por mês, ou R$ 216 mil em cinco anos, antes de qualquer reajuste. Os encargos da loja A somam R$ 15.600, ou 41% do aluguel.
2. O que a lei diz sobre os encargos
A Lei do Inquilinato fixa o ponto de partida, mas o contrato pode mudar muita coisa:
- Locador (art. 22): paga impostos e taxas do imóvel, como o IPTU, e o seguro contra incêndio, salvo disposição contrária no contrato. Também paga as despesas extraordinárias de condomínio, como obras estruturais e fundo de reserva.
- Locatário (art. 23): paga água, luz, gás e as despesas ordinárias de condomínio, como funcionários, limpeza e manutenção de elevadores.
- Cobrança (art. 25): quando o contrato atribui encargos ao locatário, o locador pode cobrá-los junto com o aluguel do mês.
Ou seja, repassar IPTU e seguro é uma escolha contratual. Na negociação, peça a lista completa de encargos antes de comparar propostas.
3. O índice de reajuste
O art. 17 deixa as partes livres para fixar o aluguel, mas proíbe vinculá-lo à variação cambial ou ao salário mínimo. A lei não define o índice. O mais usado é o IGP-M, e o IPCA é a alternativa mais comum. A diferença pode ser enorme: segundo artigo publicado na ConJur em 25/09/2021, o IGP-M acumulou 37,05% em 12 meses até maio de 2021, contra 6,76% do IPCA.
| Reajuste anual | Índice | Aluguel (800 m²) | Por m² |
|---|---|---|---|
| Base | — | R$ 38.400 | R$ 48,00 |
| Com IGP-M | 37,05% | R$ 52.627 | R$ 65,78 |
| Com IPCA | 6,76% | R$ 40.996 | R$ 51,24 |
| Diferença por mês | 30,29 p.p. | R$ 11.631 | R$ 14,54 |
Em um ano de reajuste com o IGP-M daquele período, a diferença chegaria a R$ 139,6 mil. Hoje o quadro é outro: o IGP-M fechou setembro de 2026 com cerca de 3,3% em 12 meses, e o IPCA de agosto, mês de referência diferente, está em 4,22%. A conclusão é que nenhum índice é seguro por si só. Escolha pelo risco que a rede suporta e negocie um teto, um piso ou um índice substituto.
4. Benfeitorias e garantia
- Benfeitorias (arts. 35 e 36): as necessárias são indenizáveis mesmo sem autorização, as úteis só se autorizadas, e as voluptuárias não são indenizáveis, mas podem ser retiradas. A lei admite cláusula que afaste a indenização, então a reforma da loja precisa entrar na conta do prazo.
- Garantia (art. 37): só uma modalidade por contrato (caução, fiança, seguro-fiança ou cessão fiduciária de cotas de fundo). Combinar duas é nulo. Ela permanece até a devolução do imóvel, salvo cláusula em contrário.
Conclusão
O aluguel inicial é só uma parte do custo. Compare as lojas pelo custo total por m², escolha o índice sabendo o que ele pode fazer e leve para a negociação a lista de encargos.
No próximo artigo: como estruturar a decisão entre alugar, construir sob medida ou vender e alugar de volta, com a conta lado a lado.
Para refletir: na sua rede, a comparação entre propostas de loja usa o aluguel de tabela ou o custo total de ocupação por m², com encargos e reajuste?
Fontes (consultadas em 10/10/2026)
- Lei 8.245/1991 (texto no Planalto). Arts. 17, 22, 23, 25, 35, 36 e 37. A página é uma cópia e pode não refletir alterações recentes: confira o texto consolidado oficial.
- ConJur: IGP-M x IPCA, o que está por trás dos contratos de locação?, 25/09/2021 (Ana Carolina da Motta Mattos e Júlia Scartezini).
- Mercado & Consumo: IGP-M de setembro de 2026, 29/09/2026. A matéria traz 3,34% e 3,42% para o acumulado em 12 meses, por isso usei "cerca de 3,3%".
- Atlas Público (dados do IBGE): IPCA de agosto de 2026, 11/09/2026: acumulado em 12 meses de 4,22%.
Os exemplos numéricos são ilustrativos. Este texto não constitui parecer jurídico: cláusulas e índices de cada contrato devem ser validados com advogado.