Quem é dono do ponto?

No artigo 01, vimos que a locação típica é o modelo que preserva a flexibilidade. Mas flexibilidade não é segurança: o lojista investe em reforma, equipe e clientela num ponto que não é dele.

A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) protege esse investimento com a ação renovatória. Este artigo explica como ela funciona, o que o locador pode alegar, quanto custa ficar e o que são as luvas.

1. O que a lei protege

Cumpridos os requisitos do art. 51, o lojista tem direito de renovar o contrato por igual prazo, mesmo que o locador não queira. Os três requisitos são cumulativos:

Requisito	O que significa	O que ter em mãos (sugestão)
Contrato escrito e por prazo determinado	Sem prazo definido, não existe data para contar a janela	Contrato assinado e todos os aditivos
Prazo mínimo de cinco anos	Pode somar contratos escritos sucessivos, sem interrupção	Contratos e aditivos em ordem cronológica
Mesmo ramo por três anos	A atividade não pode ter sido interrompida nem trocada	Alvará, CNAE e comprovantes de operação

O direito também pode ser exercido por cessionários e sucessores da locação (art. 51, §1º). Na sublocação total, só o sublocatário pode pedir a renovação.

2. A janela: 183 dias que decidem tudo

O pedido tem de ser feito entre um ano e seis meses antes do fim do contrato (art. 51, §5º). Quem não propõe a ação nesse intervalo perde o direito à renovação compulsória.

Exemplo: um contrato de 01/07/2026 a 30/06/2031 tem janela de 30/06/2030 a 30/12/2030, ou seja, 183 dias. A tabela mostra um calendário de controle que sugiro para cada loja alugada.

Quando	Data (exemplo)	O que fazer
24 meses antes	30/06/2029	Auditar os requisitos: contratos, ramo, tributos do imóvel e fiador
15 meses antes	30/03/2030	Contratar a avaliação do valor locativo (laudo)
12 meses antes	30/06/2030	A janela abre. Abrir a negociação com o locador
8 meses antes	30/10/2030	Decidir: acordo ou ação
7 meses antes	29/11/2030	Protocolo interno da ação, com um mês de margem
6 meses antes	30/12/2030	A janela fecha. Depois disso, o direito decai

3. O que o locador pode alegar

A defesa do locador não é livre. Quanto aos fatos, a lei a limita a quatro hipóteses (art. 72):

• o lojista não cumpre os requisitos do art. 51;
• a proposta de aluguel não reflete o valor locativo real à época da renovação;
• existe proposta melhor de terceiro, que exige prova documental assinada pelo terceiro e por duas testemunhas, com ramo diferente do lojista;
• o locador não está obrigado a renovar, nos casos do art. 52: obras determinadas pelo Poder Público ou uso próprio do imóvel.

Em shopping center, a recusa fundada no uso próprio não é permitida (art. 52, §2º), e o art. 54 deixa prevalecer as condições pactuadas no contrato. Se a renovação falhar por proposta de terceiro, ou se o locador não der o destino alegado ao imóvel, o lojista tem direito a indenização por mudança, perda do ponto e desvalorização do fundo de comércio (art. 52, §3º).

4. Quanto custa ficar: o aluguel na renovação

Cumpridos os requisitos, a disputa se concentra no aluguel. O valor de mercado costuma ser apurado por laudo pericial, e decisões do TJSP citadas por escritório da área usam o método comparativo e o da renda. O locador pode ainda pedir aluguel provisório de até 80% do valor que pleiteia (art. 72, §4º).

Exemplo ilustrativo: loja de 800 m², hoje a R$ 48,00/m² (R$ 38.400 por mês). O lojista propõe R$ 52,00, o locador pede R$ 70,00 e um laudo hipotético aponta R$ 58,00.

Cenário	R$/m²	Aluguel mensal	Diferença em 5 anos vs. proposta do lojista
Proposta do lojista	R$ 52,00	R$ 41.600	—
Laudo (hipotético)	R$ 58,00	R$ 46.400	+ R$ 288.000
Pedido do locador	R$ 70,00	R$ 56.000	+ R$ 864.000
Provisório máximo (80% do pedido)	R$ 56,00	R$ 44.800	Vale até a sentença

O que está em jogo. A distância entre as duas propostas é de R$ 14.400 por mês. Em cinco anos, sem reajuste, são R$ 864 mil. Por isso o laudo é a peça central, e vale contratá-lo com antecedência. A lei permite ainda que a sentença fixe outra periodicidade ou outro índice de reajuste (art. 72, §5º).

5. Luvas: o que são e onde estão os riscos

A lei não define luvas. Pelo costume, são o valor pago pelo lojista no início da locação, como contrapartida pelo ponto e pela clientela que ele já tem. Segundo artigo publicado na ConJur em dezembro de 2024, a cobrança na contratação é aceita, mas na renovação é vedada, porque o art. 45 anula cláusulas que imponham obrigação pecuniária para renovar. Os tribunais estaduais citados no texto, TJ-SP e TJ-PR, em regra não mandam devolver as luvas apenas porque o negócio fracassou.

• Na renovação: cobrar novas luvas é vedado. Assinar contrato novo no lugar de aditivo para cobrar de novo é prática considerada insustentável pelos autores.
• Na formalização: em shoppings, costumam vir num contrato de cessão do direito de uso da infraestrutura (CDU), ligado à locação.
• Na contrapartida: documente o que foi prometido (fluxo, infraestrutura, inauguração). Falhas nessa entrega podem fundamentar um pedido de devolução.

Compare pelo aluguel efetivo. Luvas de R$ 600 mil diluídas em 60 meses somam R$ 10.000 por mês, ou R$ 12,50/m² na loja de 800 m². Com aluguel de R$ 52,00, o aluguel efetivo é de R$ 64,50/m². É uma simplificação: sem trazer o pagamento inicial a valor presente, o custo real fica ainda maior.

6. Cuidados que custam caro

• Contrato verbal ou por prazo indeterminado: não preenche o art. 51 e não dá marco para a janela.
• Troca de ramo ou interrupção da operação: compromete o requisito dos três anos.
• Pendências: a petição exige prova de cumprimento integral do contrato e de quitação dos tributos do imóvel que cabiam ao lojista (art. 71).
• Fiador: o art. 71 exige indicá-lo, com prova de idoneidade financeira atual, ainda que seja o mesmo do contrato anterior.

Conclusão

A locação típica protege o ponto, mas só de quem organiza documentos e datas. O aluguel da renovação se negocia com laudo na mão e calendário a favor. E as luvas só entram na conta quando as lojas são comparadas pelo aluguel efetivo.

No próximo artigo: Built-to-suit a fundo: art. 54-A, renúncia à revisional e multa.

Para refletir: na sua rede, existe um calendário único com a data em que abre a janela renovatória de cada loja alugada, ou essa informação está espalhada em contratos?

Fontes (consultadas em 11/10/2026)

• Lei 8.245/1991 (texto no Planalto). Arts. 45, 51, 52, 54, 71 e 72. A página é uma cópia e pode não refletir alterações recentes: confira o texto consolidado oficial.
• ConJur: Luvas em contratos de locação, 18/12/2024 (Guilherme Soutto Sousa e Bárbara Machado Kameda).
• Rosenbaum Advogados: Ação renovatória de locação comercial, página atualizada em 11/06/2026.

Os exemplos numéricos são ilustrativos. Este texto não constitui parecer jurídico: prazos e estratégia de cada loja devem ser validados com advogado.