Renegociar sem perder o ponto

No artigo 08, o painel da carteira mostrou lojas com custo alto e prazos apertados. A pergunta seguinte é como agir antes do vencimento. Este artigo compara três caminhos e aponta o que proteger em cada um.

1. Três caminhos

• Acordo (art. 18): as partes podem fixar um novo valor e alterar a cláusula de reajuste, desde que haja consentimento de ambas.
• Revisional (art. 19): sem acordo, qualquer parte pode pedir ao juiz que ajuste o aluguel ao preço de mercado, depois de três anos de vigência do contrato ou do último acordo sobre o valor. Na ação do locatário, o aluguel provisório não pode ser inferior a 80% do vigente (art. 68).
• Troca de desconto por prazo: o locador reduz o aluguel e o lojista estende o contrato. É um acordo, mas com um efeito sobre o risco que vale medir.

2. Exemplo: três alternativas para a mesma loja

Loja de 800 m² com aluguel de R$ 48,00/m² (R$ 38.400 por mês) e 24 meses de contrato pela frente. Um laudo indica que o mercado está em R$ 44,00/m². Valores nominais e ilustrativos:

Alternativa	Aluguel/mês	Economia em 24 meses	Prazo adicional	Compromisso novo
A. Revisional ao mercado	R$ 35.200	R$ 76.800	Nenhum	Nenhum
B. Desconto de 10%, sem prorrogar	R$ 34.560	R$ 92.160	Nenhum	Nenhum
C. Desconto de 10% e mais 36 meses	R$ 34.560	R$ 92.160	36 meses	R$ 1.244.160

Leitura. A alternativa C dá a mesma economia que a B, mas amarra a loja por mais 36 meses a R$ 34.560. Se o mercado ficar em R$ 35.200 nesse período, a vantagem sobre simplesmente seguir o mercado é de R$ 23.040 em três anos, e o lojista perde flexibilidade e fica exposto à multa de saída. O desconto por prazo só vale quando supera, com folga, o que o mercado já oferece.

A alternativa A depende do juiz e de laudo, mas não exige prazo extra. Já o acordo, em qualquer formato, reinicia a contagem dos três anos para uma nova revisional (art. 19).

3. O que proteger no aditivo

• Renovatória: a lei permite somar contratos escritos sucessivos e sem interrupção para chegar a cinco anos (art. 51, II). Formalize tudo por escrito e sem lacunas entre prazos.
• Fiador: segundo o enunciado da Súmula 214 do STJ, publicado em 02/10/1998, o fiador na locação não responde por obrigações resultantes de aditamento ao qual não anuiu. Por isso o locador tende a exigir a assinatura dele no aditivo. Confirme a aplicação com seu advogado.
• Garantia (arts. 37 e 39): só uma modalidade por contrato, que permanece até a devolução do imóvel, salvo cláusula em contrário. Verifique se o aditivo muda isso.
• Registro: se o contrato está averbado na matrícula, avalie averbar o aditivo também, como vimos no artigo 07.
• Luvas: cobrar novas luvas em renovação é vedado, como vimos no artigo 02. Desconfie de pedidos de pagamento extra em troca de prorrogação.

4. Como conduzir a conversa

Leve os dados da loja: custo de ocupação sobre as vendas, laudo de mercado e calendário da janela renovatória. Defina de antemão a alternativa se não houver acordo, que costuma ser a revisional ou a saída. Proponha trocas explícitas, como desconto por prazo, ou carência por obra, e formalize por aditivo escrito.

Conclusão

A renegociação é uma troca. Antes de aceitar, compare o desconto com o que a revisional ou o mercado dariam, meça o compromisso adicional e confira renovatória, fiador e garantia.

No próximo artigo: o fechamento da série, com o roteiro de decisão de ocupação em uma página.

Para refletir: quando um locador oferece desconto em troca de prazo, a sua rede compara a oferta com o aluguel de mercado e com o custo da multa de saída?

Fontes (consultadas em 10/10/2026)

• Lei 8.245/1991 (texto no Planalto). Arts. 18, 19, 37, 39, 51 e 68. A página é uma cópia e pode não refletir alterações recentes: confira o texto consolidado oficial.
• STJ: Súmula 214, publicada no DJ em 02/10/1998. A página consultada não informa se o enunciado foi alterado ou cancelado: confirme a situação atual.

Os exemplos numéricos são ilustrativos, nominais e sem reajuste. Este texto não constitui parecer jurídico: aditivos e estratégia de cada loja devem ser validados com advogado.